• Waarom een gids op maat?
• Hoe werkt het?
• Wat kost het?
• Bestellen
• Helpdesk
• Specials
• Nieuws en Artikelen
• Nieuwsbrief

• Huishoudelijke Mededelingen
• Veelgestelde Vragen
• Nieuwe Specials
• Artikelen

De eigenwoningregeling is in het algemeen bijzonder voordelig. U moet weliswaar een bedrag bij uw inkomen tellen (het eigenwoningforfait, meestal 0,55% van de WOZ-waarde) maar u mag de rente en kosten van schulden aftrekken, net zoals de periodieke betalingen voor het recht van erfpacht. Deze regeling geldt alleen maar voor uw hoofdverblijf en niet voor verhuurde woningen. Daarop geldt (onder andere) een uitzondering als u gaat verhuizen en uw oude huis leeg te koop zet. Dan hoeft u gedurende het eerste jaar en de twee volle volgende jaren geen eigenwoningforfait aan te geven, maar mag u wel de kosten aftrekken (rente en erfpacht). Dit heet de verhuisregeling.

In tijden waarin de huizenmarkt langzaam is, is het verleidelijk om de woning in afwachting van de verkoop te verhuren. De woning verhuist dan naar box 3 (de verhuisregeling geldt niet meer, het huis staat niet meer leeg te koop). U hoeft de huur niet aan te geven en mag de kosten niet aftrekken. U geeft de waarde min de schuld aan in box 3. Als de verhuur ten einde loopt voordat de termijn van de verhuisregeling is afgelopen, blijft de woning in box 3. Hij keert niet terug naar box 1. Dat is een belemmering om de woning te gaan verhuren. Nog een vervelend neveneffect van de verhuur: op het moment dat de woning naar box 3 verhuist, treedt de bijleenregeling in werking en is voor het bedrag van de overwaarde de hypotheek op uw nieuwe woning geen eigenwoningschuld meer, zodat u over dat deel geen renteaftrek meer krijgt. Ook dat wordt niet hersteld na het einde van de verhuur in de periode van de verhuisregeling.

In het belastingplan 2010 (de wijzigingen in de fiscale wetgeving per 1 januari 2010) wordt deze regeling versoepeld, maar zoals vaak het geval is, treden er allerlei complicaties op. Hoewel deze regeling officieel pas in 2010 ingaat wordt onder omstandigheden ook goedgekeurd dat hij gaat gelden voor 2009 en eerdere jaren. Deze wijziging kan dus ook gevolgen hebben voor de aangifte die u over 2009 nog moet doen en zelfs over 2008, waarvoor u natuurlijk al lang aangifte hebt gedaan en waarschijnlijk al een aanslag heeft ontvangen.

De wijziging houdt het volgende in. Als uw eigen woning in de verkoop staat en u verhuurt hem tijdelijk, dan herleeft de eigenwoningregeling na afloop van de verhuur binnen de verhuisperiode. De bijleenregeling treedt pas in werking als de woning permanent wordt verhuurd, wordt verkocht of de verhuisperiode afloopt. Tijdens de tijdelijke verhuur kan een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) of een beleggingsrecht eigen woning (BEW) gewoon gekoppeld blijven aan de woning.

Simpel, lijkt zo op het eerste gezicht. Maar als je even doordenkt, begint het te duizelen. De wettekst gaat namelijk uit van het achteraf beoordelen van de situatie. De basis voor deze nieuwe regeling is niet het probleem*.

Voorbeeld

U bent in maart 2009 uit uw huis vertrokken. U verhuurt uw oude huis voor de periode 5 februari 2010 tot en met 7 oktober 2010. In deze periode valt de woning in box 3. Maar deze periode bevat geen peildatum in box 3 en u hoeft daar dan ook niets aan te geven. Maar in deze periode is de eigenwoningregeling niet van toepassing en mag u de rente dus ook niet aftrekken. Voor de periode van 1 januari tot 5 februari 2010 en van 8 oktober 2010 tot en met 31 december 2011 mag u de rente wél aftrekken als de woning weer leeg te koop staat. In de oude regeling bleef de woning ook na 8 oktober 2010 in box 3 vallen zonder renteaftrek. Heeft u een KEW, SEW of BEW, dan kunnen deze gekoppeld blijven. Heeft u inmiddels een nieuwe eigen woning, dan hoeft de bijleenregeling nog niet te worden toegepast totdat de oude woning wordt verkocht of definitief naar box 3 verhuist (31 december 2011, einde van uw verhuistermijn of bij permanente verhuur).

De regeling geldt ook als de tijdelijke verhuur is begonnen in 2009 of 2008, en zelfs als hij in die jaren is geëindigd. Daarvoor worden bij ministeriele regeling voorwaarden gesteld, maar deze hebben alleen maar te maken met het feit dat bepaalde zaken teruggedraaid moeten worden (beschikking eigenwoningreserve). De voorwaarden zullen niet inhoudelijk zijn. En hier begint het lastig te worden. Laten we maar beginnen met een voorbeeld over 2009. Deze aangifte moet u in maart 2010 indienen (tenzij u uitstel heeft gevraagd, dan is de inleverdatum 1 september).

Voorbeeld

U heeft uw oude huis op 1 maart 2009 verlaten. Op 1 oktober 2009 verhuurt u het huis tijdelijk. Deze verhuur loopt af op 30 september 2010. U geeft de woning op 31 december 2009 en 1 januari 2010 in box 3 aan, net zoals de schuld. De rente is in de periode 1 oktober 2009 tot en met 30 september 2010 niet aftrekbaar. Vanaf 1 oktober 2010 verhuist de woning weer naar box 1 en mag u de rente weer aftrekken. De woning moet dan wel in de verkoop blijven staan. Heeft u een KEW, SEW of BEW, dan kunnen deze gekoppeld blijven. Heeft u inmiddels een nieuwe eigen woning, dan hoeft de bijleenregeling nog niet te worden toegepast totdat de oude woning wordt verkocht of definitief naar box 3 verhuist (31 december 2011, einde van uw verhuistermijn, of bij permanente verhuur).

Voorbeeld

U heeft uw oude huis op 1 maart 2009 verlaten. Op 1 mei 2009 verhuurt u de woning voor een half jaar, dus tot en met 31 oktober 2009. De woning valt in deze periode in box 3. Maar ook van 1 november tot en met 31 december valt hij in box 3, want toen gold de nieuwe regeling nog niet. U moet de woning en de schuld op 31 december dus gewoon aangeven in box 3. Op 1 januari treedt de nieuwe regeling in werking en mag u de woning weer in box 1 aangeven. U heeft weer recht op renteaftrek en de woning en schuld hoeven niet meer in box 3 te worden aangegeven. Dit geldt tot en met 31 december 2011 (dan loopt de termijn van uw verhuisregeling af). Heeft u een KEW, SEW of BEW, dan kunnen deze gekoppeld blijven. Heeft u inmiddels een nieuwe eigen woning, dan hoeft de bijleenregeling nog niet te worden toegepast totdat de oude woning wordt verkocht of definitief naar box 3 verhuist (31 december 2011, einde van uw verhuistermijn of bij permanente verhuur).

Voorbeeld

U heeft uw oude huis op 1 maart 2008 verlaten. Op 1 mei 2008 verhuurt u de woning voor een half jaar, dus tot en met 31 oktober 2008. De woning valt in deze periode in box 3. Maar ook van 1 november tot en met 31 december 2008 en van 1 januari tot en met 31 december 2009 valt hij in box 3, want toen gold de nieuwe regeling nog niet. U moet de woning en de schuld op deze data dus gewoon aangeven in box 3 en mag de rente niet aftrekken. Op 1 januari 2010 treedt de nieuwe regeling in werking en mag u de woning weer in box 1 aangeven. U heeft weer recht op renteaftrek en de woning en schuld hoeven niet meer in box 3 te worden aangegeven. Dit geldt tot en met 31 december 2010 (dan loopt de termijn van uw verhuisregeling af). Op 1 mei 2008 is een eigenwoningreserve ontstaan (toen verhuisde de woning immers naar box 3, een fictieve vervreemding). Daardoor heeft u mogelijk in 2008 een deel van de rente op een nieuw gekochte woning niet afgetrokken. Dat kan dus worden teruggedraaid. Hoe dat precies in zijn werk gaat is op het moment van publicatie van dit artikel nog niet bekend. U kunt het beste direct na 1 januari 2010 een verzoek indienen om de aanslag over 2008 te laten herzien en over 2009 trekt u gewoon alle rente van de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning af, zonder rekening te houden met de overwaarde van de oude woning.

Het grote probleem bij deze regeling is, dat niet wordt uitgegaan van de bedoeling, maar van de achteraf te constateren feiten. De bedoeling speelt wel een rol, maar kan door de feiten worden achterhaald.

Voorbeeld

U verlaat uw oude woning op 1 mei 2009 en zet hem te koop. U verhuurt de woning per 1 juni 2009 aan iemand die van plan is om daar de komende jaren te blijven wonen. Maar het bevalt toch niet zo goed, en de huurder vertrekt op 1 augustus 2010. Op 1 juni 2009 gaan de woning en de schuld naar box 3. Omdat het permanente verhuur betreft is ook de verschuiving naar box 3 permanent. Dat houdt in dat er op 1 juni 2009 een eigenwoningreserve wordt gevormd die bij aankoop van een nieuw huis moet worden verrekend. Een deel van de rente voor deze nieuwe woning is eventueel door de bijleenregeling niet aftrekbaar. Als u de woning na 1 augustus 2010 weer leeg in de verkoop zet, geldt de nieuwe verhuisregeling omdat achteraf is gebleken dat de verhuur toch tijdelijk was, en gaat de woning weer naar box 1. In 2009 heeft u ten onrechte een deel van de rente niet afgetrokken want achteraf gezien hoefde toen geen eigenwoningreserve te worden gevormd. Dat moet u dus terugdraaien en u mag deze rente weer in aftrek brengen.

Voorbeeld

U verlaat uw oude woning op 1 mei 2009 en zet hem te koop. U verhuurt de woning per 1 juni 2009 voor anderhalf jaar, dus tot 1 december 2010. Na afloop van deze periode vindt u een andere huurder. Deze huurt de woning voor een jaar, dus tot 1 december 2011. In 2009 zag het er naar uit dat de verhuur tijdelijk was en u heeft dan ook geen eigenwoningreserve van de schuld van uw nieuwe woning afgeboekt. Ook in 2010 leek de verhuur nog tijdelijk. Als de laatste huurder inderdaad op 1 december 2011 vertrekt, herleeft de renteaftrek per die datum en wordt de eigenwoningreserve pas per 31 december 2012 (einde van uw verhuistermijn) gevormd. Blijft de huurder echter zitten, dan wordt achteraf geconstateerd dat de woning op geen enkel moment na 1 juni 2009 in box 1 is gaan vallen en wordt de eigenwoningreserve alsnog per 1 juni 2009 gevormd. De renteaftrek voor de nieuwe woning is voor dit bedrag over 2009, 2010 en 2011 ten onrechte geweest en u moet daar alsnog belasting over betalen.

U ziet, moeilijker kunnen ze het zeker maken, daar in Den Haag. Wie had gedacht dat een simpele tegemoetkoming zou uitpakken op zo’n ingewikkeld verhaal!

* Een woning wordt voor de periode dat deze in het kalenderjaar leeg staat mede aangemerkt als eigen woning indien de woning de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande twee jaren als eigen woning als bedoeld in het eerste lid ter beschikking heeft gestaan en hij aannemelijk maakt dat de woning bestemd is voor verkoop.